關閉
首頁 - 熱門欄目 - 房價走勢 熱門關鍵詞:正規平臺排行榜 房價走勢 A股走勢 美股實時行情 香港股票行情 今日匯率查詢 美元走勢  全球疫情最新消息

樓市最新解讀:別整幺蛾子,穩住就好!

2020-02-21 10:09:50 來源:亞匯網 作者:斯嘉麗 打印 字號:  

今天,央行對外發布最新通知,LPR最新報價利率已定,1年期的下調10個基點,為4.05%;5年期的下調5個基點,為4.75%。

其中,5年期LPR利率是繼2019年11月20日下調到4.8%之后的第二次下調,時間跨度為一個季度。

前幾天我寫過一篇文章《房貸利率下調,買房成本降低》,在文中推測了利率的變化趨勢。有一點失誤了,按照2月整體的LPR利率報價情況,整體有最多10個基點的下調空間。

而這次給出的答案卻是,實體經濟給足了10個基點,樓市卻只給了5個基點。

這只能說明一點,“現階段,中央還不希望刺激樓市,讓房價反彈”。

如果再參考近期各個地方出臺的房地產政策,可以得出來的答案是,現在有關部門迫切希望房地產企業活下來,而絕不是讓房價漲起來。

這時候,有些人發牢騷了,不就是5個基點嗎,能有多大點兒區別?

如果買一套100平米的房子,商貸100萬,等額本息還貸30年,分別以4.8%、4.75%、4.7%的利率計算。三者的區別,也就是1萬的總利息,30塊錢左右的月供而已,能有這么大的差距嗎?

利率4.80%  月供5246.65  總利息88.88萬
利率4.75%  月供5216.47  總利息87.79萬
利率4.70%  月供5186.38  總利息86.71萬

如果這么想就簡單了。按照個人還款來對比,的確沒有意義。但LPR利率變化是針對整體宏觀市場的,如果按照目前全國28萬億的房貸總量來算,0.05%是多大體量的減貸大家可以算一下。

最主要的是利率下行釋放出的樓市利好情緒會傳遞至購房者、開發商、銀行……影響成幾何倍增長,這點是最致命的,很容易引發新一輪購房熱潮。所以央行此次5個基點的降息很講究,想憑技術把雙王4個2,拆開打,還想達到一起出的效果。

02

這次疫情不單折了樓市的雙翼,還把它扔在了深淵中,冰霜寒冬。如果中央還不表態,地方便會用行政手段干涉市場。

行政不同于貨幣,控制力和對市場的影響更復雜,萬一再搞出一波牛市來,之前房主不炒的努力,全部前功盡棄。事實證明,這段時間地方行政手段的利用已經無所不用其極了。


拿最近的蘇州舉例。前幾天蘇州國土局頒布一條新政,其中第四部分引發全網關注。

住宅(商住)地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價,超過市場指導價的,不統一要求項目工程結構封頂后申請預售許可;進入一次報價的,不統一要求工程竣工驗收后申請預售許可。

已成交須工程結構封頂或竣工驗收后預售、銷售的住宅(商住)用地,開發企業預售、銷售的時間節點可適當提前,以按照正常工期測算的預售、銷售時點為基準,提前時間按疫情防控一級響應天數計算,具體由住建部門核定。
翻譯成大白話就是。

1、取消封頂和現房銷售。超過市場指導價的,不需要封頂銷售,進入一次性報價的,不用現房銷售。

2、已成交的需要封頂或現房銷售的地塊,可以提前入市了,具體還有細則要出。

蘇州現房銷售,起于2016年8月“蘇十五條新政”,當時蘇州樓市火爆,要求土地出讓超出指導價10%的,必須現房銷售,超過指導價25%的,直接中止競價,進入一次性報價程序,把土地賣給最接近平均價的。

那個時候有錢也不一定能拿到地,更加看中運氣。這在當初掀起一股巨浪,是獨一門的功夫,被眾多購房者連連稱贊,成為年度刷屏事件。

因為自打有房地產以來,中國一直都采用的都是隔壁香港學來的期房銷售。開發商從銀行借錢買地,到手后就可以建售樓處賣房子,一輪接一輪空手套白狼。

但弊病也很嚴重,首先是不良開發商的資金風險都積淀在了銀行里;其次是群眾買的都是期房,交房時“缺胳膊少腿”的不在少數,老百姓穿白衣舉大旗的維權事件不絕于耳,大眾的權益沒人能給保障得了。

這也是長期以來,購房者和房企始終站在對立面的真實原因。

3年前蘇州開了先例,率先實施現房銷售,而3年后的今天又把普惠購房者的新政退了回去。無異于自折武功,這次被大家口誅筆伐實屬應該。

雖然后來蘇州官方出來辟謠,說“取消現房銷售只是針對具體地塊,不統一要求,你們可別亂想!”但具體地塊是哪些,符合現房銷售的條件是什么,沒人知道。

肯定的是,蘇州此舉也是為了降低開發商成本,提升利潤空間,刺激拿地積極性。但反過來講,去年房價風風火火的蘇州,被稱為工業重城、江蘇希望的蘇州,于今開始不計輿論的保護房企,可見地方對房地產的依賴性有多大,何況其他城市。

03

自此我們仿佛又回到了當年的光景。地方和開發商抱團跟央行博弈,央行不放水就一起捂地限供,共度時艱,放松預收款,后付土地款。只要放水,就一起合起伙來割波韭菜。

央行則是在“房住不炒”的路上,堅定信念。這次在下調5年期LPR利率的之前,其實已經通過各種途徑在不遺余力地穩定情緒,三令五申。



例如日前官媒《經濟日報》,在頭版上刊登了一篇題為《“房住不炒”不應因疫情而變化》的評論,態度很強硬。簡單總結為:

1、不止是房地產,疫情影響下,旅游、餐飲、影視等諸多行業大家都不好過,別一門心思就想著救開發商。

2、不要借疫情小題大做,以此為突破口,放開政策調控。房企應該盡到責任,在價格水平特別是房價收入比較高的地區限價乃至適度降價,不僅有利于滿足民眾的購房需求,也有利于房企擴大銷售。

3、如果為了短期經濟增速背離這一定位,不僅會使3年多來的調控努力付之東流,還會攪亂房地產市場秩序,再次拉抬房價、增加泡沫、影響剛需,也不利于經濟長遠發展和良性循環。

與此同時,央行還緊跟著發布了一則報告《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》作為響應,頭條就是貫徹始終的大基調:

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產金融長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”


04

這些話我們現在可以倒背如流了,但是真實的效果如何呢?子木講一下自己的看法。

開發商肯定會被救的,必要的時候之前一切針對開發商限制政策都可以放松。但僅限于地方對開發商的保護,針對于C端(購房者)市場政策不會放松。

什么意思呢?就是地方會不遺余力幫助房企度過難關,但限購、限貸、限價、限售等政策不會輕易放開。

接下來,房企還有一波接一波的“降價潮”,這波降價潮目前只是試探,接下來便是貨真價實的讓利于購房者,因為沒有資格受地方保護的房企非常多,他們只能自救。

自救不讓利,哪個購房者愿意掏腰包?

降價潮來臨,房價會進入下跌周期,底部窗口期會露出,但隨著購房者在房貸利率下調和價格誘惑影響下涌入市場,窗口期馬上會消失,房價開始反彈。

至于反彈多少,還要依城市而論,一二線大概率會比2019年年尾行情好一些。但不能大漲,因為中央在堅定不移的落實“房住不炒”,執行手段我們在2018-2019年見過,只要地方敢觸碰紅線,就是面對面約談。

子木也再三強調,這個窗口期非常適合今年有購房需求的剛需,至于是否能看透,能否把握住,就看你的悟性了。

  


外匯開戶 模擬開戶 代理加盟 模擬大賽
分享到:

關鍵詞: 房價 央行 房地產 經濟 金融


關注亞匯微信公眾平臺
金融行情,盡在【掌】握!
亞匯是多家國際金融機構的服務商,同時也為投資者提供各類金融信息,包括外匯、私募基金、港股、美股、指數、黃金、原油、投資移民、海外房產等,緊跟市場行情,篩選核心資訊,分析投資策略。


下載亞匯網APP

精品導航

防欺詐提示 X

1、任何承諾收益、代理財、代操盤、資產管理、以及需要您提供自己賬號密碼的行為,都存在一定的風險,請謹慎對待。

2、亞匯屬于商務服務公司,沒有分支機構,沒有理財業務,沒有代理業務,謹防以亞匯名義的詐騙。

腾讯证券开户