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物業管理股為何能跑贏大市?多家預計凈利增超45%

2020-02-23 12:27:40 來源:亞匯網 作者:陌塵 打印 字號:  

   2月13日,新城悅服務(01755)發布正面盈利預告,預計2019年歸母凈利約2.7億元,同比增長超80%。在此之前,碧桂園服務(06098)、時代鄰里(09928)、雅生活服務(03319)也發布了正面盈利預告,預股東應占溢利同比漲幅分別超過50%、80%和45%。

   春節后股市一片慘綠,但物業股卻全線“飄紅”。尤其是在市盈率普遍10倍以下的港股市場,物業股市盈率基本在30倍以上,明顯跑贏大市。

   查看上述物業服務企業公告可以發現,在管面積增加、多元化增值服務產生收入上升及管理費用有效控制,是支持其利潤提升的主要原因。而多位行業人士在接受記者采訪時認為,物業公司的商業模式和輕資產結構,以及疫情下表現出穿越周期的能力、良好的擴張前景,使得資本市場普遍看好物業股。

   中長期增長空間廣闊

   上海某房企IR表示,物業公司相對來說是輕資產結構,現金流更好些,尤其在經濟景氣度不樂觀的情況下,物業公司受經濟周期影響較小的特點使其具有更強的防御能力。

   “也就是說,無論外界影響大小,物業費得照收。比如在這場萬眾一心的抗疫戰役中,有聽說鼓勵減租金的,卻沒有聽說倡導物業費免費用的。”該房企IR表示,香港是非常成熟的市場,以機構投資者為主,對于商業模式和行業趨勢帶給企業的持續盈利能力很看重。

   首先就商業模式。物業類公司的收入主要來源于物業費收繳,這塊收入相對恒定;還有一塊是增值服務費,比如保修、園區服務等。

   “而就物業公司的增量而言,主要取決于母公司在管面積的增加。這成就了物業股高成長性、高市盈率、高市值的特性。”一位證券分析師告訴記者。

   值得注意的是,上市盈率高的公司,如佳兆業美好(02168)、新城悅、永升生活服務(01995)、雅生活服務、碧桂園服務等,這些勢頭良好的物業股都有一個共同點——背后有實力強大的房企做依托。

   如碧桂園服務,截至2月14日收盤市值已達848.51億港元,規模超過了不少上市房企。其母公司碧桂園2019年全年權益銷售金額達5522億元,累計合約銷售面積約6092萬平方米。相應的,未來兩年交付面積將大幅提升,這是碧桂園服務與同行(例如排名第二、市值超過478億港元的雅生活服務)拉開距離的最大支撐力。

   58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析認為,目前物業股表現良好,不完全是受到物業公司的特性拉動,其在管面積增長帶動營業收入快速增長是更大因素。在目前階段,這項指標更多取決于地產端的交付項目,這屬于被動式增長,但無疑對股價的推動還是較強的。

   另一方面,就行業趨勢來看可以發現,物業管理板塊中期增長確定性強、長期空間廣闊。

   中金公司在報告中認為,物業公司保守預計2021~2023年能夠實現約25%~35%的確定性三年年化盈利復合增長;長期板塊有望持續質量增長,比如碧桂園服務和雅生活服務有望業績超預期。

   在股市持續承壓的行情下,這無疑就是物業股的吸引力。

   截至2019年末,在港股上市的物業股已達19只。上市的物業股越多,越將形成板塊效應,增加關注度和活躍度。值得一提的是,2019年港股物業版塊累計漲幅在23%以上,遠高于當年恒指9.06%的漲幅。而且,主要物業股物業股漲幅在50%以上。

   物業企業加速分化

   上述證券分析師認為,疫情對于傳統的房地產開發企業來會造成資金壓力。但對物業公司來說,從目前已經上市物業公司的合約儲備來看,未來兩到三年,依舊能夠保持30%以上復合增長率。尤其是TOP30房企,2019年公司規模增速在20%以上,這為旗下物業公司的發展提供強大支撐。

   但不容忽視的是,規模增長意味著搶占份額,這便涉及行業競爭,頭部企業的優勢會表現出來,物業行業也將面臨“分化”。上述分析師表示,這次疫情對物業并非沒有影響,比如管理成本的增加。這對小型的物業公司是負面影響,但對頭部物業的影響不大。

   而且,購買房者在選房中,對物業的考慮會越來越多,有實力的頭部物業公司會是中長期的受益者。“頭部物業企業有著優異的服務品質和服務品牌,已上市物業企業有資本加持,行業強弱懸殊,必然會加速整合市場。”該證券分析師續稱。

   值得注意的是,近年來頭部物業公司的收并購頻繁,競爭日趨激烈。如碧桂園服務收購溧陽中立60%股權,預計未來5年接管電梯將超10萬臺;永升中標5個項目,與通化高新投資控股達成戰略合作。

   在資本市場的角度來看物業行業的“分化問題”,依然值得重視。

   盡管現在市盈率還是有炒作空間,但從目前的估值來看,物業股的市盈率(五六十倍)已經有點太高。上述房企IR提醒,在掀起IPO熱潮之后,供求關系會發生轉變,當一個行業有幾百家上市公司的時候,內部肯定會分化。

   上述證券分析師也表示,估值的核心是盈利能力,以及需要多少投資來換來成長性當上市公司越來越多之后,整體市盈率只會往下,行業內部自然會有更加明顯的分化。

   注重運營和盈利能力

   物業行業的分化與較量中,核心競爭點除了規模還有什么?

   物業管理是房地產在行業空間受限時培育的一個更能持續增長、獲穩定收入板塊。從其本質可見,運營能力和盈利能力是除宏觀環境、企業背景之外的關鍵因素。

   一位商業地產負責人從物業股的發展邏輯角度,向記者舉了一個例子。

   目前物業股基本都實現了高市盈率,但也由此,使得物業公司不能輕易丟棄凈利潤。此次疫情下物業管理費并沒有減少或免除,也不可能有物業公司這樣做,因為這筆收入直接關系到物業公司的業績指標。

   比如一個物業公司有1億凈利潤,它能可能產生30億市值。相比之下,地產板塊1億元的凈利潤只能產生8億元市值。高估值拉動高預期、高股價,物業就是一個賺細錢的地方,利潤這塊是不可能輕易舍去的。

   “而且目前整個香港市場的市盈率在9.5倍左右,處于十年來的低位,物業股未來還有很好的增長空間,所以需要現在打下好基礎。”上述商業地產負責人表示,物業股的發展邏輯,使得物業公司競爭將更加精細化、技能化。

   “在物業行業,會更考驗企業管理水平,依托并購而來的增量更考驗財務處理和并購能力。同時,對銷售費用、管理費用的把控,對周轉率的控制都有要求。”上述房企IR認為,物管行業的市場規模有望達到7000億元,這是一個成長邏輯清晰、公司產能技能要求更高,講求高盈利和現金流的行業,這也是其長期價值之所在。

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關鍵詞: 港股 IPO 房地產 股市 投資


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